Impuestos al alquiler: Cuándo corresponde pagar Ganancias y otros tributos

Conocé el tratamiento impositivo del alquiler de vivienda en Argentina en 2026. Cuándo corresponde pagar Ganancias, IVA, Monotributo y exenciones vigentes.

Destinar una propiedad al alquiler residencial genera ingresos que están alcanzados por el sistema tributario nacional y provincial. Tanto para propietarios que buscan cumplir con sus obligaciones fiscales como para inquilinos que necesitan deducir el costo del alquiler de sus propios impuestos, comprender el mapa impositivo es fundamental para evitar multas de AFIP (ARCA) y optimizar la rentabilidad real del inmueble.

En este artículo analizamos en detalle los impuestos a los alquileres en Argentina en 2026, el encuadre en el Impuesto a las Ganancias, el rol del Monotributo y los beneficios o exenciones vigentes para el alquiler de vivienda única.

¿Cuándo corresponde pagar Impuesto a las Ganancias por alquilar un inmueble?

En el régimen tributario argentino, las rentas producidas por la locación de inmuebles urbanos o rurales se clasifican como Rentas de Primera Categoría (o rentas del suelo).

Corresponde tributar el Impuesto a las Ganancias por el alquiler de un inmueble cuando:

1. Estás inscripto en el Régimen General: Si el propietario es Responsable Inscripto o supera las magnitudes para permanecer en el Monotributo, debe liquidar la renta de sus inmuebles en su declaración jurada anual de Ganancias.
2. Imputación por lo devengado: La renta se imputa por el criterio de lo devengado; es decir, la obligación tributaria se genera por el mero vencimiento de cada mes de alquiler, independientemente de si el inquilino abonó en fecha o incurrió en mora.
3. Deducciones admitidas: El propietario puede deducir del impuesto los gastos de mantenimiento reales o la deducción presunta fijada por ley, las amortizaciones del inmueble, los impuestos y tasas que asuma el locador y los intereses de créditos hipotecarios asociados a la compra de esa propiedad.

Monotributo vs. Régimen General: La alternativa para pequeños locadores

Para simplificar la carga administrativa e impositiva, la mayoría de los pequeños propietarios eligen encuadrar la actividad dentro del Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes (Monotributo).

Ventajas del Monotributo para alquileres:

• Sustitución de Ganancias e IVA: El pago de la cuota mensual del Monotributo reemplaza la liquidación individual de Ganancias y de IVA sobre la renta del alquiler.
• Límite de unidades de explotación: La normativa contempla que la locación de hasta 3 inmuebles se considera como 3 unidades de explotación dentro del esquema del Monotributo.
• Exención del componente integrado: Existen regímenes de incentivo vigentes en los que los propietarios que destinen hasta 2 inmuebles exclusivamente a la locación de vivienda única están exentos de abonar el componente impuesto del Monotributo, abonando únicamente los aportes en caso de corresponder.

El Impuesto al Valor Agregado (IVA) en el alquiler residencial

Una de las dudas más frecuentes refiere al impacto del IVA en el contrato de alquiler:

• Alquiler con destino a vivienda única y permanente: Se encuentra 100% exento de IVA, sin importar el monto mensual pactado en el contrato.
• Alquiler comercial o temporal turístico: Está gravado con la alícuota general del 21% de IVA cuando el monto del alquiler mensual supere el mínimo exento fijado por la reglamentación fiscal vigente (salvo que el propietario tribute dentro del Monotributo).

Deducción del alquiler en Ganancias para el inquilino

El tratamiento impositivo no solo involucra al propietario; el inquilino que paga Impuesto a las Ganancias en su trabajo en relación de dependencia o como autónomo posee un beneficio fiscal clave:

• Deducción del contrato: El locatario puede deducir hasta un porcentaje del valor abonado por el alquiler de su vivienda principal a través del sistema SIRADIG / Worker.
• Requisito indispensable: Para hacer efectiva la deducción en su liquidación anual, el contrato de alquiler debe estar registrado formalmente y el inquilino debe adjuntar las facturas o comprobantes de pago emitidos legalmente por el locador o la inmobiliaria interviniente.

Otros impuestos a considerar: Ingresos Brutos y Sellos

Además de los tributos nacionales gestionados por AFIP (ARCA), el alquiler de inmuebles está alcanzado por obligaciones provinciales:

• Impuesto a los Ingresos Brutos (IIBB): Es un tributo provincial. En varias jurisdicciones (como CABA o PBA), el alquiler de 1 o 2 unidades destinadas a vivienda por debajo de ciertos montos mensuales fijados por las leyes impositivas anuales se encuentra exento de Ingresos Brutos.
• Impuesto de Sellos: Aplica sobre la firma del contrato. La alícuota varía según la provincia y en locaciones residenciales suele estar exenta hasta un determinado valor contractual total o repartirse en partes iguales entre propietario e inquilino.

Formalidad y tranquilidad fiscal

Estar al día con la estructura impositiva del alquiler brinda seguridad jurídica a la relación locativa, previene fiscalizaciones y permite que los inquilinos aprovechen las deducciones fiscales vigentes. Diseñar una estrategia tributaria ordenada es la mejor forma de maximizar la renta neta real de tu patrimonio.

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